商品房買賣合同被解除后按揭貸款合同如何處理，鄭州律師解析

01.

裁判的要點。

商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛同時發生時，法院應一并審理，抵押銀行訴訟地位的確定取決于當事人的意志。買受人即借款人對商品房買賣合同、抵押貸款合同提起訴訟時，抵押銀行當然是被告;當買受人只對商品房買賣合同提起訴訟，抵押銀行主動參與對商品房買賣合同的訴訟并提起訴訟請求時，是具有獨立請求權的第三人。抵押貸款合同終止后，具有追溯效力。

02.

基本情況。

2017年4月10日，張某某與王某某(乙方，買受人)與上海某房地產開發中心簽訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買北宅路的房屋..甲方計劃于2018年12月31日前將該房屋交付給乙方。逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同簽訂后，張某某、王某某于2018年4月15日向上海某房地產開發中心支付首付款100萬元，并與上海某銀行青浦支行作為借款人簽訂《個人住房貸款擔保合同》，約定貸款金額150萬元。貸款人將貸款資金劃入上海某房地產開發中心公司名下的賬戶，并同意以平均資本償還貸款。借款人以上述購買的房屋提供抵押擔保，上海某房地產開發中心分期承擔連帶擔保責任。

同年6月1日，上海某銀行青浦支行取得所涉房屋抵押權人預告登記證明，青浦支行發放貸款150萬元。張某某和王某某開始償還銀行貸款。上海某房地產開發中心60多天未交付房屋后，張某某、王某某請求解除商品房預算合同、貸款擔保合同，后向法院提起訴訟。

03.

本案爭議焦點。

一起審理商品房買賣合同和抵押貸款合同糾紛時，抵押銀行的訴訟地位以及對商品房買賣合同和抵押貸款合同解除后果的處理。

04.

經審理，法院認為。

上海某房地產開發中心逾期交房超過60天的，張某某、王某某有權解除商品房預售合同。合同終止后，張某某和王某某有權解除貸款擔保合同。上海某房地產中心應依法返還張某某和王某某已支付的房款，并賠償張某某和王某某所遭受的一切損失。自判決生效之日起，上海市房地產開發中心應將剩余貸款返還上海青浦支行。

法院判決后，青浦支行拒絕受理上訴，稱根據相關司法解釋，應作為具有獨立請求權的第三人參加訴訟。貸款擔保合同解除后，償還貸款的義務主體應包括張某某、王某某和上海某房地產開發中心。

上海市第一中級人民法院認為。

作為一審原告，張某某、王某某將上海青浦支行列為被告，沒有錯。商品房銷售合同終止后，購房人有權終止抵押貸款合同。銀行遭受的損失可能要求買方賠償。因開發商違約導致抵押貸款合同解除時，買方對銀行的賠償責任由開發商承擔。在共同審理商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛時，法院可以根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定，直接判決貸款的實際收款人即開發商將購房貸款直接返還銀行，并直接向銀行承擔購房人的責任。所以一審判決沒有錯。

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