2013年6月，李某與陳某簽訂了房屋買賣合同，約定李某以150萬的價格買下陳某修建的兩層房屋。

合同簽訂時，陳某告知李某該房屋沒有取得建筑放可證，但后期可以辦理。李栽表示知曉，雙方在落款處簽名按手印。

房屋買賣合同簽訂后，李某依照約定支付了購房款。陳某也依合同將房屋交付給李某占有使用。2018年3月，因改建項目需要，涉案房屋被政府征收并拆除。2019年，涉案房屋被政府定為違章建筑，并依據《未經登記建筑調查認定實施細則》不予安置補償。

經查，涉案房屋建造于2009年至2012年間，修建時未經審批，李某在購買涉案房屋后出資讓陳某在涉案房屋上加蓋第三層。涉案房屋被認定為違章建筑不予安置補償后，李某將陳某一家訴至法院;請求確認房屋買賣合同無效;請求返還購房款，并賠償房款利息等相應損失。

【河南錦盾律師事務所解析】

關于違章建筑房屋買賣合同的效力問題，在法學理論上主要有三種觀點：合同無效說、合同效力待定說和合同有效說。

而房屋買賣合同效力取決于建筑人是否補辦相關手續這一特定事實。以上述案件為例，如果賣方陳某補辦了建設工程用地許可證、建筑工程規劃許可證等手續后，違章建筑從違法轉為合法，房屋買賣合同也因此轉為有效合同。如果陳某無法補辦下來手續，則合同無效。

而在上述案件中，買賣合同簽訂時，其屬于無證狀態，后來也未能補辦，該建筑物依法不能轉讓。根據相關法律規定，涉案合同無效。

合同無效，或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒必要返還的，因當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

因此，對于合同無效后的締約過失責任，一般的處理原則就是按照雙方過錯程度，確定各自應承擔的責任。本案中，李某之利益損失為履行該合同而產生的購房款利息等相應合理支出;陳某之損失是違建房屋被拆后的建筑成本。但該房屋被強拆之直接原因是因為房屋的違章建筑性質，陳某應自行承擔建筑成本損失。雖然該房屬違章建筑，但已實際交付李某，亦不影響其占有期間的合理使用，從公平原則考量，李某應支付一定使用費。參照房屋位置、面積、使用時間等因素，其使用費與李某購房款的利息損失相互沖抵更為公正合理。

由上述案例可以看出，對于違章建筑本身都是有很大風險的，買賣違章建筑房屋雙方需要對后續將面臨的法律后果做好充分的思想準備以及風險防范。

河南錦盾律師事務所提醒大家，由于違章建筑的買賣合同無效的情形較多，建議預先約定好合同無效后的責任承擔，既能防止經濟損失，有能夠快速有效的解決糾紛。